Kapitalanlage Immobilie Beispielrechnung

In diesem realen Beispiel nehmen wir eine Eigentumswohnung in NRW (Grunderwerbsteuer 6,5%) mit einer Größe von 70qm und einem Gebäudeanteil von 75%. Der Kaufpreis beträgt 145.000€, zuzüglich Grunderwerbssteuer (6,5%) 9.425€, Notar und Grundbuch (2%) 2.900€, und Makler Courtage (3%) 4.350€, was einer Gesamtsumme von 161.675€ entspricht. Das Eigenkapital beträgt 16.675€, davon werden die kompletten Kaufnebenkosten bezahlt. Die Finanzierungssumme (100%) beträgt 145.000€, mit einer Laufzeit von 25 Jahren, einem Zinssatz von 2,2%, und einer anfänglichen Tilgung von 3%, was einer monatlichen Bankrate von 628€ entspricht. Die monatlichen Mieteinnahmen betragen 665€, die nicht umlagefähigen Kosten betragen 74€. Der hier verwendete Steuersatz beträgt 35%.

Kaufpreis: 145.000€

Grunderwerbssteuer 6,5%: 9.425€ 

Notar + Grundbuch 2%: 2.900€ 

Makler 3%: 4.350€

Gesamtpreis: 161.675€

Gebäudeanteil: 75% 

Abschreibung (AfA) 2% pro Monat:  202€

Eigenkapital: 16.675€

Finanzierungssumme: 145.000€

Finanzierung 25 Jahre (Annuitätendarlehen)

Zinssatz: 2,2% – Tilgung: 3%

Bankrate pro Monat: 628€

Steuersatz: 35% – Steuerlast pro Monat:  52€

Mieteinnahmen pro Monat: 665€

Monatliche Einnahmen

Mieteinnahmen +665€

Gesamteinnahmen +665€

Monatliche Ausgaben

Bankrate -628

Nebenkosten -74

Gesamtkosten -702


Monatlicher Aufwand* -37€

*monatlicher Aufwand (Cashflow) vor Steuer

Cashflow nach Steuern (35%) pro Monat: -89€

In diesem Beispiel generieren sie ab dem 7. Jahr einen positiven Cashflow vor Steuern. Durch gezielte Maßnahmen ist es möglich bereits ab dem 1. Monat einen positiven Cashflow zu generieren. Der Vermögensaufbau in den ersten 12 Monaten (ohne Wertsteigerung der Immobilie) beträgt: 3.278€ Eigenkapitalrendite im 1. Jahr: 19,7% Nettomietrendite im 1. Jahr: 4,4%

Die Gesamtkosten der Immobilie (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Zinsen) betragen  207.273€

Ihre gesamte Investitionssumme beträgt in diesem Beispiel 18.284€ (08,82%).

Ihre Mieter zahlen mit 188.988€ (91,18%) den Großteil der Immobilie ab.

In diesem Beispiel gehen wir von einer Mieterhöhung von 1% pro Jahr aus. Gesetzlich kann die Miete alle 3 Jahre um 15% bis maximal 20% erhöht werden.

Zukunftsausblick

Nach Abzahlung der Finanzierung (25 Jahre) besitzen Sie eine Immobilie und profitieren zusätzlich von den monatlichen Mieteinnahmen. Bei einer geschätzten Wertsteigerung der Immobilie von 0,5 % p.a. hätte das Objekt im Jahr 2044 einen Wert von ca. 169.000€. Zusätzlich dazu können Sie natürlich noch jederzeit den Wert des Objekts durch verschiedene Maßnahmen weiter steigern und höhere Mieterträge generieren. Die monatlichen Mieteinnahmen (bei einer durchschnittlichen Mieterhöhung von 1 % pro Jahr) liegen dann bei 853€ im Monat. Damit besitzen Sie einerseits einen wertstabilen Sachwert, und zusätzlich erzielen Sie noch regelmäßiges passives Einkommen. Ihre staatsunabhängige Rente ist gesichert!

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